Un bailleur a donné à bail un appartement et une cave à des locataires.

Suite à la résiliation du bail, le bailleur a saisi le tribunal d’instance pour obtenir :

  • le paiement d’un arriéré locatif,
  • le paiement des réparations locatives,
  • et le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice (ex-huissier de justice).

A titre reconventionnel, les locataires ont demandé :

  • la restitution du dépôt de garantie,
  • le paiement de la majoration de retard de 10% de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Le 16 juin 2022, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné les locataires à payer une certaine somme au titre des réparations locatives, sauf celles concernant la cave.

Par ailleurs, la Cour a ordonné la restitution du dépôt de garantie aux locataires.

Au surplus la Cour d’appel a rejeté la demande du bailleur concernant le remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de commissaire de justice

Le bailleur a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu par la cour d’appel.

L’absence de notification de l’établissement de l’état des lieux de sortie au moins sept jours à l’avance prive le bailleur de la possibilité du remboursement par le preneur de la moitié des frais du procès-verbal de constat

S’appuyant sur les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur soutenait que les locataires avaient refusé de signer l’état des lieux établi amiablement (article 3-2 alinéa 1).

Par conséquent, selon le bailleur, l’état des lieux devait être établi par commissaire de justice à frais partagés (article 3-2 alinéa 2) quand bien même l’huissier n’avait pas adressé la notification prévue sept jours avant la date de l’état des lieux.

Le bailleur considérait que le défaut de signification au preneur ne lui avait pas causé de préjudice alors même que l’une des locataires était bien présente à l’état des lieux de sortie.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et confirme l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence.

Le défaut de signification au moins 7 jours avant l’état des lieux de sortie privait le bailleur de la possibilité d’un remboursement de la moitié des frais de procès-verbal de constat exposé.

Selon la Cour de cassation, la demande de remboursement de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie devait être rejetée.

Si l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à l’un des biens donnés à bail, les locataires ne sont pas responsables de son mauvais état.

La Cour d’appel a débouté le bailleur de sa demande de remboursement des frais de nettoyage de la cave.

Le bailleur invoquait devant la Cour de cassation la présomption de l’article 1731 du Code civil en estimant que la Cour d’appel avait ici inversé la charge de la preuve.

Selon le bailleur et en application de l’article 1731 du Code civil, en l’absence de mention dans l’état des lieux, le preneur était présumé avoir reçu les biens, dont la cave, en bon état.

Mais le juge du fond a fait une interprétation souveraine de la situation : en l’espèce la cave n’était pas mentionnée dans l’état des lieux et il n’était pas même prouvé qu’une clé de la cave avait été remise aux preneurs outre que la correspondance de la cave avec l’appartement loué n’était pas établie.

Par conséquent la Cour de cassation a jugé que la Cour d’appel n’avait pas inversé la charge de la preuve de l’article 1731 du Code civil.

Les locataires n’avaient pas pu occuper une cave non identifiable parmi plusieurs caves insalubres.

Concernant la restitution du dépôt de garantie demandée par les locataires

La Cour d’appel a condamné le bailleur a restituer le dépôt de garantie en faisant application de la majoration de retard de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Le bailleur considérait au contraire qu’il était fondé à conserver le dépôt de garantie dès lors qu’il était créancier des locataires.

La Cour de cassation rappelle que selon l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 :

« le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Au visa de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel.

La Cour de cassation statue ici au fond « dans l’intérêt de l’administration d’une bonne justice » en application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire.

De surcroit la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel sans renvoyer devant une nouvelle Cour en application de l’article 627 du code de procédure civile.

La Cour de cassation décide que, par compensation, les locataires devaient une somme supérieure au bailleur (arriéré locatif et réparations locatives) que le montant du dépôt de garantie qu’ils avaient versé et dont ils demandaient le remboursement.

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 octobre 2023, 22-20.183, Publié au bulletin

Cour d’appel d’Aix en Provence, 16 juin 2022