Une société civile immobilière (SCI) a donné en location un studio à une preneuse à bail.

Cette dernière a donné congé en invoquant un délai de préavis réduit à un mois en se basant sur la loi Alur.

La locataire a indiqué dans sa lettre de congé bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois, « conformément aux dispositions figurant dans la loi Alur, article 1er du décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 » et en raison de sa décision de quitter le logement pour un rapprochement professionnel.

La locataire a également rappelé dans son congé l’adresse du bien loué.

Un mois après la délivrance de son congé et au moment de quitter le logement loué, la locataire a invoqué le délai réduit d’un mois pour donner congé s’agissant d’un bien situé dans une zone tendue.

La SCI bailleresse a cependant appliqué le délai de préavis de 3 mois.

La locataire a saisi le tribunal de proximité de Villejuif (juge du contentieux de la protection) pour obtenir la restitution des loyers versés postérieurement au délai de préavis d’un mois.

La locataire a également demandé des dommages-intérêts dès lors qu’elle a été contrainte de payer deux loyers simultanément.

Le tribunal de proximité a fait droit à sa demande.

La SCI bailleresse a formé un pourvoi en cassation contre le jugement rendu, invoquant deux moyens.

Elle a contesté la réduction du délai de préavis à un mois.

Or, selon la bailleresse, la locataire n’avait pas invoqué ni justifié de la cause du délai réduit dès la lettre d’envoi ;

Dans son congé le motif invoqué, à savoir le rapprochement professionnel, n’est pas prévu par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi « ALUR ». L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne « l’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ».

Ce n’est qu’un mois plus tard, que la locataire a invoqué au moment de son départ une cause légalement admissible de réduction de son délai de congé à un mois, sans d’ailleurs en justifier selon la bailleresse.

Or « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989

Par ailleurs la SCI a contesté le paiement de dommages-intérêts à la locataire.

La Cour de cassation devait examiner si la seule mention de l’adresse du bien loué et l’invocation de la loi Alur par la locataire dans son congé répondait à l’obligation du locataire de préciser le motif invoqué afin de bénéficier du délai de préavis à un mois ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la SCI bailleresse.

Elle considère que la mention de l’adresse du bien loué et l’invocation de la loi Alur par la locataire dans son congé justifient la réduction du délai de préavis à un mois.

De plus, la Cour estime que la bailleresse a agi de mauvaise foi en ne respectant pas ce délai, alors qu’elle disposait de plusieurs biens dans la même commune.

La bailleresse ne pouvait ignorer le classement de la commune en zone tendue au sens de l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse a ainsi été condamnée à réparer le préjudice financier à la locataire, dès lors que ce préjudice lié au paiement d’un double loyer pendant deux mois était bien distinct du seul retard dans le paiement des sommes dues (article 1231-6 alinéa 3 du Code civil).

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 janvier 2024, 22-19.891, Publié au bulletin