Le propriétaire qui souhaite louer son bien en meublé touristique de type AirBnB doit veiller :

  • au respect de la destination de l’immeuble en copropriété,
  • au caractère anormal du trouble de voisinage que peut causer la location.

Vis-à-vis de la commune du lieu de situation de l’immeuble loué, le propriétaire doit également être attentif aux règles relatives :

  • au changement d’usage,
  • à la limitation du nombre de nuitées autorisées si le bien est sa résidence principale.

Les procédures de la Ville de PARIS contre les loueurs en meublé de tourisme motivées par l’absence de changement d’usage et de déclaration des nuitées de location

La Ville de PARIS a initié de nombreux contentieux devant le président du tribunal judiciaire de PARIS selon la procédure d’urgence accélérée au fond à l’encontre de loueurs de meublés touristiques.

Elle a été confortée en 2021 par la jurisprudence de la Cour de cassation.

La jurisprudence est abondante et ce contentieux est régulièrement médiatisé dans le contexte de la pénurie de logements.

Ce contentieux concerne non seulement PARIS mais également les communes des départements voisins (92, 93, 94) et les villes de plus de 200 000 habitants.

La location meublée touristique sanctionnée en l’absence de changement d’usage (1ère règle à respecter)

Les agents assermentés de la Ville de PARIS sont habilités à établir des constats de l’existence de locations meublées touristiques de type AirBnB.

La location meublée touristique est une activité constituant un changement d’usage du bien si celui-ci est initialement à usage d’habitation.

A défaut d’avoir régularisé la procédure de changement d’usage notamment en offrant une compensation le propriétaire bailleur s’expose à une amende civile d’un montant de 50 000 euros.

C’est l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

La déclaration de meublé touristique à effectuer auprès de la Ville de PARIS en application du Code du tourisme (2ème règle à respecter)

Par ailleurs le propriétaire bailleur doit déclarer auprès de la Ville de PARIS son activité de meublé touristique.

A défaut il s’expose à une amende civile de 5 000 euros.

Enfin le bailleur ne peut pas louer son bien constituant sa résidence principale plus de 120 jours par an « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

A défaut il s’expose à une amende civile de 10 000 euros.

C’est l’article L.324-1-1 III, IV, V du code du tourisme.

La question de la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 par la fiche H2

En réponse, un avocat du propriétaire bailleur assigné par la Ville de PARIS invoquera habituellement qu’il appartient à la Ville de rapporter la preuve que le bien loué était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Cette preuve de l’usage d’habitation peut être rapportée par tout moyen.

En pratique cette preuve est établie par la production d’une fiche de révision foncière H2.

Mais cette production n’est pas toujours évidente.

  • Soit la fiche H2 établit que le bien loué était à usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970,
  • Soit la fiche H2 n’est pas probante,
  • Soit la fiche H2 est inexistante ou n’a pas été retrouvée.

L’examen de la fiche H2 et de sa force probante fait systématiquement l’objet d’une appréciation souveraine du président du tribunal judiciaire puis de la Cour d’appel éventuellement saisie pour condamner le bailleur ou au contraire débouter la Ville de ses demandes de condamnation.

Quelle est la force probante de la fiche H2 établissant un usage d’habitation à une date postérieure au 1er janvier 1970 ?

Le moyen soulevé par la Ville de PARIS est identique.

Selon la Ville, le local doit être considéré comme étant à usage d’habitation:

  • non seulement dans l’hypothèse où il était affecté à l’habitation le 1er janvier 1970,
  • mais également dans l’hypothèse où, postérieurement à cette date, il a été affecté à l’usage d’habitation.

Dans une affaire jugée le 12 mai 2022 par la Cour d’appel de PARIS, la fiche H2 mentionnait qu’à la date du 17 août 1970, donc postérieurement au 1er janvier 1970, le local était occupé par le propriétaire, sans autre précision.

La Cour d’appel a donc estimé que la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’était pas rapportée par la Ville de PARIS.

La Ville a été déboutée de sa demande de condamnation de la propriétaire bailleresse.

Par ailleurs si le code de tourisme interdit les nuitées de location excédant 120 jours, cette obligation ne concerne que les biens à usage de résidence principale du loueur.

Les dispositions prévoyant le prononcé d’une amende civile, donc d’une punition, sont « d’interprétation stricte » rappelle la Cour qui déboute également la Ville de PARIS de sa demande malfondée sur ce deuxième moyen.

La Ville de PARIS a formé un pourvoi en cassation.

La confirmation par l’arrêt du 07 septembre 2023 de la jurisprudence de la Cour de cassation

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la Ville de PARIS (Cass. 3ème civ., 07 septembre 2023 n°22-18.101, publié au bulletin).

La Cour précise en effet que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ».

La Cour de cassation avait déjà jugé que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante (Cass 3ème civ 28 mai 2020 n°18-26.366, 28 novembre 2019 n°18-23.769 et 18-24.157, publiés au bulletin).

La Cour confirme également l’analyse de la Cour d’appel en ce qu’elle a exactement apprécié que le logement de la propriétaire ne constituait pas sa résidence principale.

Par conséquent, l’amende civile du code du tourisme pour défaut de déclaration des nuitées excédant 120 jours d’un bien constituant sa résidence principale n’était pas applicable.

Photo de Nil Castellví sur Unsplash