Etablissement de l’état des lieux de sortie : à quelles conditions le propriétaire bailleur peut-il déduire le coût des réparations locatives du dépôt de garantie ?

Etablissement de l’état des lieux de sortie : à quelles conditions le propriétaire bailleur peut-il déduire le coût des réparations locatives du dépôt de garantie ?

Des locataires ont assigné leur ancien propriétaire bailleur en restitution du dépôt de garantie qu’ils avaient versé à la signature du bail à la suite de la libération des lieux loués.

Le propriétaire s’est opposé à la demande en invoquant des désordres locatifs qu’il a répertoriés dans un état des lieux de sortie établi non contradictoirement.

Par conséquent le bailleur n’entendait restituer qu’une partie du dépôt de garantie à ses anciens locataires.

Cependant le propriétaire n’avait pas fait constater les dégradations locatives par un procès-verbal de commissaire de justice (ex-huissier de justice).

Les locataires ont saisi le tribunal pour demander la restitution du dépôt de garantie.

Le 25 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a rendu en dernier ressort un jugement condamnant le bailleur à restituer une somme au titre du dépôt de garantie.

Le propriétaire bailleur a également été condamné par le tribunal à payer des majorations de retard.

Le bailleur a alors formé un pourvoi contre cette décision.

La présomption de preuve de l’article 1731 du code civil en l’absence d’état des lieux

Selon le bailleur le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans caractérise une violation de l’article 3-2 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur invoquait la présomption de l’article 1731 du Code civil selon lequel :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Le bailleur se prévalait du défaut d’entretien du jardin consistant en l’absence de désherbage « surtout autour des massifs ».

Selon le bailleur, le tribunal avait constaté le principe de son préjudice au vu de la facture d’entretien du jardin qu’il avait produite.

La Cour de cassation devait ainsi répondre à la question suivante :

En cas de contestation sur la restitution du dépôt de garantie, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi non contradictoirement pouvait-il faire preuve des dégradations imputables au locataire ?

Il convient ici de rappeler la procédure prévue par les trois premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs à savoir :

• Soit un état des lieux établi contradictoirement et amiablement
• Soit un procès-verbal de constat de commissaire de justice
• Soit la présomption de l’article 1731 du Code civil.

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Selon la Cour de cassation, en application de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Par conséquent l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un huissier de justice, ne peut pas faire preuve des dégradations imputables au locataire qui y sont listées.

Ainsi, la décision du tribunal de condamner le bailleur à restituer la somme au titre du dépôt de garantie outre les majorations de retard a été confirmée par la Cour de cassation.

Cet arrêt de la Cour de cassation confirme le principe selon lequel un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que les parties ont été avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article 3-2 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989).

Par ailleurs la Cour de cassation semble avoir retenu que le propriétaire bailleur avait fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux et a donc écarté l’application de la présomption de l’article 1731 du Code civil.

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 novembre 2023, 22-19.422, Publié au bulletin 

Tribunal judiciaire d’Orléans, 25 mars 2022