Un propriétaire peut-il donner congé pour travaux à son locataire si le logement était déjà indécent à la signature du bail ?

La question de l’état du logement loué est au cœur de nombreuses problématiques entre propriétaires et locataires. Que se passe-t-il si un logement est jugé indécent ? Un propriétaire peut-il alors donner congé à son locataire pour entreprendre des travaux de mise en conformité ?

La Cour de cassation, dans un arrêt récent du 4 juin 2026 (n° 24-16.993), a apporté une précision capitale qui renforce les droits des locataires.

En effet, la haute juridiction a rappelé qu’un bailleur ne peut pas invoquer la nécessité de réaliser des travaux pour remédier à l’indécence d’un logement comme un « motif légitime et sérieux » de congé, surtout s’il avait connaissance de cette indécence au moment de la conclusion du bail.

L’affaire en bref : un logement indécent et un congé contesté

Les faits à l’origine du litige

Dans cette affaire, un locataire occupait un studio mis en location par une société civile immobilière.

Par un jugement du 7 janvier 2019, il a été établi que le studio, dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m², était indécent et impropre à l’habitation, notamment en raison de sa surface minimale non respectée.

Malgré cette constatation, la bailleresse a signifié au locataire un congé pour « motif légitime et sérieux » le 23 mai 2019, à effet du 24 novembre 2019.

Ce congé était motivé par un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers.

La décision de la Cour d’appel de Paris

La SCI a ensuite assigné le locataire pour faire valider ce congé, obtenir son expulsion et le paiement des sommes dues.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait donné raison à la bailleresse. Elle avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire, estimant que la réalisation de travaux de mise en conformité pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé, et que cela ne s’apparentait pas à une « résiliation judiciaire du contrat de bail » qu’un bailleur ne peut pas demander pour un logement indécent.

Les obligations du bailleur et la notion de « logement décent »

L’obligation fondamentale de délivrer un logement décent

Le droit français est clair sur ce point : le bailleur a l’obligation de fournir un logement décent à son locataire.

Cette obligation est consacrée par plusieurs textes de loi :

– L’article 1719, 1° du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

– L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise les caractéristiques d’un logement décent : il ne doit pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation, répondre à des critères de performance énergétique minimale et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, le logement du locataire ne respectait pas la surface minimale requise pour la pièce principale qui doit être d’au moins 9m2.

Il est également rappelé que si un logement est impropre à l’habitation, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Les motifs légitimes de congé d’un bailleur

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire peut donner congé à son locataire pour trois motifs principaux :

– Sa décision de reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou un proche.

– Sa décision de vendre le logement.

– Un motif légitime et sérieux, qui peut être l’inexécution par le locataire de ses obligations (impayés, troubles de voisinage, etc.).

La Cour de cassation clarifie les limites du « motif légitime et sérieux »

Une obligation qui prime sur le congé pour travaux

Le locataire a fait valoir devant la Cour de cassation que le fait pour la bailleresse de donner congé pour des travaux de mise en conformité, alors que le logement était indécent dès le départ, violait les articles précités.

La Cour a donné raison au locataire.

Elle a rappelé que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est une obligation fondamentale.

Dès lors, la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement ne peut pas être considérée comme un « motif légitime et sérieux » de congé, surtout s’il avait connaissance de cette indécence au moment de la signature du bail (point 9 de la décision).

En d’autres termes, un propriétaire ne peut pas se prévaloir de sa propre faute ou négligence (avoir loué un logement indécent en toute connaissance de cause) pour justifier l’expulsion de son locataire via un congé pour travaux.

C’est le principe même de l’obligation de délivrance d’un logement décent qui est ici réaffirmé avec force.

Les conséquences de la cassation

En conséquence, la Cour de cassation a réformé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris qui validait le congé et ordonnait l’expulsion du locataire ainsi que les attendus relatifs aux indemnités d’occupation.

L’affaire sera rejugée devant une autre cour d’appel sur ces points.

Il est important de noter que le locataire a tout de même été condamné à payer un arriéré de loyers et de charges de 3.000 euros, ainsi qu’une somme de 300 euros pour « résistance abusive ».

Ces condamnations ont été confirmées par la Cour de cassation.

Cela signifie que si le congé n’était pas valable pour le motif invoqué, les obligations financières du locataire subsistaient par ailleurs.

Ce qu’il faut retenir pour les locataires et les propriétaires

Cette décision est un rappel important du droit immobilier en France :

– Pour les propriétaires : L’obligation de délivrer un logement décent est primordiale et pèse lourdement sur vous. Louer sciemment un logement indécent et ensuite vouloir y remédier par un congé n’est pas un motif légitime et sérieux pour expulser un locataire. Il est impératif de s’assurer de la décence du logement avant toute mise en location et tout au long du bail.

– Pour les locataires : Si votre logement s’avère indécent et que votre propriétaire tente de vous donner congé pour effectuer des travaux de mise en conformité, particulièrement si l’indécence était préexistante au bail, cette décision peut être invoquée. N’oubliez pas que toutes vos autres obligations contractuelles (notamment le paiement des loyers et des charges) restent dues, indépendamment du litige sur le congé.

En cas de doute ou de litige concernant la décence de votre logement, un congé reçu ou à délivrer, pensez à consulter votre avocat.