Logement indécent : Pendant combien de temps un locataire peut-il réclamer des dommages et intérêts ?

La question de la décence d’un logement est une préoccupation majeure pour de nombreux locataires.

Lorsqu’un bailleur ne respecte pas son obligation de fournir un logement décent, le locataire peut invoquer un préjudice.

Mais jusqu’où peut remonter la demande d’indemnisation pour ce « trouble de jouissance » ?

Une récente décision de la Cour de cassation apporte une clarification essentielle sur cette question de la prescription.

Dans cette affaire, une locataire reprochait à la cour d’appel d’avoir limité son indemnisation pour trouble de jouissance à la période postérieure au 21 septembre 2013. Elle soutenait que le préjudice continu résultant de l’indécence du logement devait être indemnisé depuis le début du bail de 2005, invoquant les articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation rejette ce moyen. Elle rappelle que si l’obligation de délivrance d’un logement décent estcontinue, le locataire ne peut obtenir réparation des conséquences dommageables que sur la période de trois ans précédant sa demande en justice, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation rejette donc le pourvoi de la locataire, considérant que la cour d’appel a correctement appliqué les règles de prescription. Le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le trouble de jouissance pour une période antérieure aux trois années précédant l’assignation

L’obligation du propriétaire bailleur : fournir un logement décent tout au long du bail

En France, la loi est claire : tout bailleur a l’obligation de remettre à son locataire un logement décent et de le maintenir dans cet état tout au long du bail. Cette obligation fondamentale est prévue par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et qui est doté des éléments d’équipement et de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437), rappelle que cette obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue, c’est-à-dire qu’elle doit être respectée pendant toute la durée du contrat de location.

Trouble de jouissance : Quand et comment agir ?

Face à un logement indécent, le locataire dispose de deux voies d’action principales, avec des règles de prescription différentes.

Demander l’exécution des travaux : une action sans limite dans le temps tant que le manquement persiste

Si le logement du locataire est indécent, il est en droit de demander à son propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour le rendre conforme aux normes de décence.

Cette action, dite en « exécution forcée en nature », vise à faire cesser le manquement du bailleur.

La Cour de cassation précise que cette action est recevable tant que le manquement perdure. Autrement dit, si le logement est toujours indécent, il est possible d’exiger que le propriétaire fasse les travaux, quelle que soit la date de début du bail.

Dans l’affaire ayant mené à l’arrêt du 4 juin 2026, la locataire avait assigné son bailleur le 10 août 2015, afin d’obtenir notamment la réalisation de travaux dans le logement.

Obtenir une indemnisation pour préjudice de jouissance : la prescription triennale s’applique

Au-delà de la demande de travaux, un logement indécent peut causer un « trouble de jouissance » par exemple, un inconfort significatif, des problèmes de santé, une impossibilité d’utiliser pleinement le logement.

Pour ce préjudice, le locataire peut demander une indemnisation financière sous forme de dommages et intérêts. C’est ici qu’intervient la notion de prescription.

L’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit« .

La Cour de cassation a réaffirmé que même si l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est continue, le locataire ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution de cette obligation, donc une indemnisation, que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.

Concrètement, la locataire avait initialement demandé l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 21 septembre 2013, puis avait étendu sa demande au 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux.

Son assignation en justice datant du 10 août 2015, la Cour de cassation a jugé qu’elle ne pouvait être indemnisée que pour le préjudice subi à partir du 10 août 2012 soit trois ans avant la date de son assignation.

Le pourvoi de la locataire, qui soutenait un droit à indemnisation depuis le début du bail de 2005, a donc été rejeté, la Cour d’appel ayant correctement appliqué les règles de prescription selon la Cour de cassation.

Ce qu’il faut retenir de l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026

Cet arrêt est essentiel pour les locataires confrontés à un logement indécent ainsi que pour les propriétaires bailleurs :

– L’obligation du bailleur de fournir un logement décent est constante et continue pendant toute la durée du bail (article 6 de la loi de 1989);

– Le locataire peut demander au bailleur de faire les travaux à tout moment, tant que le logement n’est pas décent ce qui prend la forme d’une exécution forcée en nature;

– Pour obtenir une indemnisation pour le préjudice subi, le locataire est soumis à la prescription de 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989) : il ne peut être indemnisé que pour les trois années précédant son action en justice.

Le locataire, en cas de logement indécent, est donc tenu d’agir rapidement s’il souhaite être indemnisé pour la totalité du préjudice allégué.

A défaut, le propriétaire bailleur pourra lui opposer la prescription afin de voir juger irrecevable sa demande d’indemnisation au moins pour partie.