Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences en droit immobilier ?

En droit immobilier, les termes « compromis de vente » et « promesse de vente » sont souvent utilisés de manière interchangeable.

Pourtant, ils désignent deux « avant-contrats » de vente juridiquement distincts, avec des conséquences importantes pour le vendeur comme pour l’acquéreur.

Le compromis de vente correspond à une promesse synallagmatique de vente, tandis que la promesse de vente est une promesse unilatérale de vente.

La distinction porte sur la réciprocité ou non des obligations, l’existence d’un droit d’option, des exigences de forme (authentique/enregistrement, indemnité d’immobilisation) et des effets en cas d’inexécution (exécution forcée et clause pénale pour le compromis, jeu de l’indemnité d’immobilisation et caducité de la promesse unilatérale).

La qualification de promesse ou compromis ne dépend ni du seul intitulé, ni de la seule présence d’une « clause de dédit ».

Nature des engagements : engagement ferme ou simple option ?

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur (que l’on appelle « promettant ») s’engage définitivement à vendre son bien à un prix déterminé. L’acquéreur (que l’on appelle « bénéficiaire »), quant à lui, bénéficie d’un droit d’option : il peut décider librement d’acheter ou non pendant un délai fixé.

À l’inverse, dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées à vendre et à acheter dès la signature. Le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter. Il ne s’agit plus d’une option, mais d’un engagement réciproque. L’acheteur n’a donc pas de liberté d’option.

Quelles conséquences pour le droit de rétractation ?

S’agissant de la protection de l’acquéreur non professionnel en matière d’avant-contrat, qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse unilatérale, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation institue un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de l’acte.

Le non-respect de la formalité de notification de l’avant-contrat signé n’emporte pas nullité mais maintient la faculté de rétractation de l’acquéreur tant que le délai n’a pas couru.

Cette protection légale est donc commune aux deux types d’avant-contrats.

Valeur juridique : un contrat déjà formé ?

Le compromis de vente « vaut vente » au sens de l’article 1589 du Code civil.

Dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est juridiquement formée, même si, en pratique, ses effets (le transfert de propriété et du prix) sont retardés à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

La promesse unilatérale de vente, en revanche, reste un avant-contrat.

La vente ne sera formée qu’au moment de la levée d’option par l’acquéreur.

Conséquences financières : indemnité ou acompte ?

Dans la promesse de vente, le bénéficiaire-acquéreur de la promesse verse une indemnité d’immobilisation, en contrepartie de l’exclusivité consentie par le promettant-vendeur.

Si l’acquéreur renonce à acheter, cette somme reste acquise au vendeur.

Toutefois si les conditions suspensives de la promesse en faveur du bénéficiaire ne sont pas réalisées (par exemple en cas de refus d’un prêt) et qu’il s’en prévaut dans le délai prévu, l’indemnité d’immobilisation pourra lui être restituée.

Dans le compromis de vente, la somme versée est généralement un acompte sur le prix de vente, venant en déduction du prix final lors de la signature de l’acte authentique.

Formalités : enregistrement obligatoire ou non ?

La promesse unilatérale de vente signée sous signatures privées (on disait autrefois « sous seings privés ») doit être enregistrée dans un délai de 10 jours auprès de l’administration fiscale, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).

Le compromis de vente n’est pas soumis à cette formalité d’enregistrement obligatoire.

Une autre formalité parfois oubliée est prévue à l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation : lorsqu’une personne physique consent une promesse de vente immobilière d’une durée supérieure à 18 mois, l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation impose la signature d’un acte authentique, donc un acte signé chez le notaire, à peine de nullité.

La forme authentique est ici prévue dans le seul but de protéger le promettant qui s’oblige à immobiliser son bien pendant une longue période supérieure à 18 mois.

Pourquoi bien choisir entre compromis et promesse de vente ?

Le choix entre compromis de vente et promesse unilatérale dépend de la stratégie des parties mais surtout de la pratique notariale.

Il peut être considéré – mais c’est très débattu – que le compromis sécurise davantage la transaction où chaque partie peut poursuivre l’exécution forcée de la vente, tandis que la promesse de vente offre plus de souplesse au bénéficiaire qui a le choix de donner suite ou non à la vente.

Conseil pratique

Etudiez bien le projet de contrat de promesse de vente ou compromis de vente avant de le signer. Demandez la communication du projet par mail avant la date de signature.

Lisez également les pièces annexées à ce contrat. Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, il s’agit du contrat le plus important. Une fois qu’il est signé, il est trop tard pour négocier les points les plus importants. L’acte de vente n’est que la confirmation de cet avant-contrat.

Vous pouvez sécuriser la transaction en choisissant votre propre notaire sans coût supplémentaire.

Vous pouvez également consulter votre avocat.

 Crédit Photo : Google Gemini. Les personnes représentées n’existent pas mais représentent un vendeur (promettant), un acquéreur (bénéficiaire), une intermédiaire en immobilier (agent immobilier), une notaire, une notaire assistante ou collaboratrice (clerc de notaire, assistante)