À partir de quand court le délai de 2 mois pour contester une AG de copropriété si je retire mon recommandé en retard ?

En matière de copropriété, il est fréquent que des copropriétaires s’opposent aux décisions prises lors de l’assemblée générale.

La loi leur accorde le droit de contester ces résolutions devant le juge, mais ce droit est encadré par un délai strict.

Une question pratique revient très souvent : que se passe-t-il si je ne suis pas chez moi lors du passage du facteur (j’étais au travail, j’étais en vacances, etc) et que je vais chercher mon courrier recommandé au bureau de poste plusieurs jours plus tard ? Est-ce la date du retrait qui compte ?

Le principe du délai de contestation en copropriété

Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965. Son article 42, alinéa 2, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (absents) dans un délai de deux mois.

Ce délai s’applique « à peine de déchéance », ce qui signifie qu’une fois la date limite dépassée, il n’est plus possible de saisir le juge pour demander l’annulation d’une décision.

Le point de départ de ce délai de deux mois est la notification du procès-verbal de l’assemblée, qui doit être réalisée par le syndic dans le mois suivant la tenue de la réunion.

Le point de départ du délai : la date de première présentation

La notification du procès-verbal se fait classiquement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

C’est précisément sur la date exacte fixant le point de départ de ce délai que la Cour de cassation a dû statuer récemment, afin d’éclaircir les situations où le courrier n’est pas remis en mains propres le premier jour.

Le cas d’une lettre retirée tardivement (Jurisprudence de 2026)

Dans une décision récente du 16 avril 2026, la Cour de cassation a tranché le cas d’un copropriétaire, M. Z, qui demandait l’annulation de l’assemblée générale de sa résidence tenue le 26 avril 2022.

Pour tenter d’échapper à la forclusion (l’expiration du délai légal), M. Z soutenait que le délai de deux mois ne devait courir qu’à compter du jour où il avait effectivement retiré son courrier. Son raisonnement était le suivant : tant qu’il n’avait pas le pli entre les mains, il n’était pas en mesure d’agir et de contester le procès-verbal.

La Cour de cassation a rejeté ce moyen.

Elle affirme que la loi ne distingue pas selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire.

Dans tous les cas, le délai de deux mois court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Par conséquent, aller chercher son recommandé avec quelques jours de retard à la Poste ne repousse pas la date limite pour contester l’assemblée générale.

Le cas d’une lettre jamais retirée (Le précédent de 2023)

Cette décision de 2026 vient confirmer une précédente décision de la Cour de cassation rendue le 29 juin 2023.

Dans cette affaire de 2023, la lettre recommandée contenant le procès-verbal avait été retournée au syndic avec la mention postale « pli avisé et non réclamé », le copropriétaire n’étant jamais allé chercher son courrier.

La Cour avait alors jugé que le délai de contestation courait automatiquement le lendemain du jour de la première présentation, quand bien même la lettre ne parviendrait pas effectivement à son destinataire.

La Cour avait également précisé que le syndic n’avait aucune obligation de faire notifier le procès-verbal par voie de signification (par acte d’un commissaire de justice, anciennement « huissier de justice ») suite à ce retour postal.

Une règle stricte mais jugée équitable pour la copropriété

Dans l’affaire de 2026, le copropriétaire affirmait que faire démarrer le délai à la date de présentation du facteur portait une atteinte disproportionnée à son droit d’accès à un tribunal et à un procès équitable, garanti par l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Les juges ont répondu que cette règle poursuit un but légitime essentiel : sécuriser le fonctionnement des copropriétés.

En effet, si le point de départ dépendait du bon vouloir du copropriétaire à aller chercher son courrier, ce dernier pourrait facilement bloquer ou fragiliser l’exécution des décisions votées en assemblée générale simplement en s’abstenant de retirer son recommandé.

Enfin, la Cour de cassation rassure les copropriétaires diligents : cette règle n’atteint pas le droit d’agir en justice dans sa substance. Même si le copropriétaire attend le délai maximum de quinze jours de mise en instance à la Poste pour retirer sa lettre recommandée, il conserve un délai largement suffisant (un mois et demi) pour consulter un avocat et saisir le tribunal.

En conclusion, en votre qualité de copropriétaire, soyez très attentif à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale si vous souhaitez exercer un recours en annulation contre toute l’assemblée ou contre une ou plusieurs résolutions.