Peut-on échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation en provoquant la caducité de la promesse de vente ?

L’achat d’un bien immobilier commence très souvent par la signature d’un avant-contrat, comme une promesse unilatérale de vente (pour une distinction avec le compromis ou promesse synallagmatique de vente, voir ici : Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences en droit immobilier ? | Besnard.me – Avocat associé au barreau de PARIS).

Dans ce cadre, l’acheteur (le bénéficiaire) dispose d’un délai pour lever l’option et acheter le bien. En contrepartie de cette exclusivité, il s’engage à verser une somme appelée « indemnité d’immobilisation ».

Mais que se passe-t-il si l’acheteur décide de ne pas verser cette somme ou de ne pas apporter les garanties prévues, en espérant que le contrat s’annulera de lui-même sans frais ?

Le principe de l’indemnité d’immobilisation et de la force obligatoire du contrat

En droit civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, conformément aux articles 1103 et 1104 du Code civil.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie financière de l’engagement du vendeur qui « bloque » son bien au profit de l’acquéreur (bénéficiaire) pendant une durée déterminée.

Si le bénéficiaire décide de ne pas acheter (en dehors de la non-réalisation d’une condition suspensive comme le refus d’un prêt), cette somme reste acquise au vendeur.

Certains acheteurs pensent à tort qu’en ne versant pas les fonds chez le notaire ou en ne fournissant pas les garanties bancaires demandées dans les délais, la promesse deviendra simplement « caduque » (c’est-à-dire qu’elle s’éteindra) et qu’ils seront libérés de leur dette.

La justice sanctionne ce type de comportement.

Une décision récente rendue par le Tribunal Judiciaire de Paris (TJ Paris, 5e ch. 1re sect., 16 déc. 2025, n° 23/11123) illustre parfaitement cette situation.

Les faits du litige

Dans cette affaire, des propriétaires (une SCI et un particulier) ont signé une promesse unilatérale de vente pour céder plusieurs lots immobiliers à une société d’investissement, pour un prix total de 21 millions d’euros.

La promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation de 1.050.000 euros, qui devait être couverte par une garantie bancaire.

Suite à des retards, les parties ont signé un avenant repoussant la date limite de signature au 31 mai 2022, en contrepartie d’une indemnité de report supplémentaire de 600.000 euros et de l’obligation pour l’acheteur de constituer une garantie de nantissement au plus tard le 12 avril 2022.

L’acheteur n’a jamais constitué cette garantie.

Le moyen soulevé par l’acheteur : la caducité

Devant le tribunal, le bénéficiaire a soutenu qu’en ne fournissant pas la garantie avant le 12 avril 2022, la promesse de vente était devenue caduque à cette date.

Selon lui, puisque le contrat s’était éteint, il n’était plus engagé par la promesse et n’avait donc pas à payer l’indemnité d’immobilisation de 1.050.000 euros.

La réponse du juge : « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude »

Le tribunal a rejeté cet argument. Le juge a considéré « le bénéficiaire de la promesse ne peut en effet pas se dégager de ses obligations par le seul effet de leur inexécution. »

En clair, vous ne pouvez pas utiliser votre propre faute (ne pas verser la garantie) pour vous libérer de votre dette.

Le tribunal a souligné que même si la promesse était devenue caduque par le défaut de garantie, cela ne changeait rien aux obligations contractuelles de l’acheteur.

La société a donc été condamnée à payer l’indemnité de 1.050.000 euros, avec intérêts au taux légal.

Peut-on faire réduire cette somme par le juge ?

Dans cette même affaire, le bénéficiaire (acheteur) a tenté de faire requalifier les sommes dues en « clause pénale » aux sens de l’article 1231-5 du code civil applicable au litige (et non l’article 1226 ancien visé par la demanderesse comme le précise le tribunal), espérant ainsi que le juge réduirait leur montant.

Une clause pénale est une sanction financière prévue en cas d’inexécution d’un contrat, et la loi autorise le juge à la réduire si elle est manifestement excessive.

Cependant, le juge a refusé cette qualification pour l’indemnité de report de signature (dont un solde de 200.000 euros restait dû).

Il a estimé que cette somme ne sanctionnait pas une inexécution, mais visait à dédommager un préjudice déjà constitué (le retard de la vente).

L’acheteur a donc été condamné à payer l’intégralité de cette somme.

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