Le délai de prescription de 2 ans de la garantie des vices cachés
Il existe un délai spécial de prescription au-delà duquel l’acquéreur d’un bien immobilier n’a plus la possibilité d’agir contre son vendeur en garantie des vices cachés qu’il découvre après la signature de son achat.
Ce délai est de 2 ans.
Le point de départ du délai de 2 ans pour agir en garantie des vices cachés
Le point de départ de ce délai de 2 ans est la découverte du vice caché.
Si l’acquéreur reste inactif plus de 2 ans après la découverte du vice, le vendeur lui opposera la prescription pour lui contester tout droit à réparation.
L’envoi d’un courriel au vendeur ou d’une lettre – même en recommandé – ne suffit pas pour interrompre ce délai de 2 ans.
L’acquéreur a donc intérêt à contacter son avocat pour qu’il rédige un acte spécifique : une assignation en justice.
L’assignation contiendra la demande de l’acquéreur et permet de saisir le tribunal compétent.
Quel délai pour encadrer le délai de 2 ans ? 5 ans ou 20 ans ?
Le délai de 2 ans permet-il à l’acquéreur d’agir contre son vendeur sans limite d’un autre délai ?
Deux intérêts sont en jeu :
- la protection de l’acquéreur
- la sécurité du vendeur qui ne souhaite pas voir sa responsabilité engagée dans un délai excessif après la signature de la vente.
Pendant longtemps les juges ont considéré que le délai de 2 ans était encadré par le délai de prescription de droit commun qui est de 5 ans depuis une loi de 2008.
Si un acquéreur voulait agir contre son vendeur en garantie des vices cachés il devait l’assigner en respectant une double condition :
- agir dans les 2 ans à compter de la découverte du vice caché devenu apparent,
- ET agir dans les 5 ans de la signature de son acte d’acquisition.
Par conséquent, une fois le délai de 5 ans écoulé, l’acquéreur ne pouvait plus agir contre le vendeur même si un vice caché était découvert par la suite.
Cette situation pouvait sembler contraire aux termes mêmes employés par la loi :
- en effet concernant la garantie des vices cachés, le point de départ pour exercer l’action est « la découverture du vice ».
- et concernant le délai de prescription de 5 ans, le point de départ est le jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son recours.
Le point de départ semblait donc être identique à savoir, la découverte du vice et non la signature de la vente.
Mais la jurisprudence considérait que le point de départ du délai de 5 ans était la signature de la vente.
Cette solution était critiquée par certains auteurs.
En effet le Code civil prévoit également que le délai de la prescription ne peut pas dépasser un délai maximum de 20 ans.
Certains auteurs considéraient que seul le délai de 20 ans avait vocation à encadrer le délai de 2 ans et pas le délai de 5 ans.
Le délai de 2 ans encadré par le délai-butoir de 20 ans
La Cour de cassation a finalement tranché la question par quatre arrêts du 21 juillet 2023 rendus par la chambre mixte et publiés.
L’action en garantie des vices cachés doit désormais être exercée :
- dans les 2 ans à compter de la découverte du vice
- et sans pouvoir dépasser le délai-butoir de 20 ans à compter « du jour de la naissance du droit ».
La Cour précise qu’en matière de garantie des vices cachés le jour de la naissance du droit faisant courir le délai de 20 ans est « le jour de la vente conclue ».
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