Une promesse synallagmatique de vente a été signée avec condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le délai de réalisation de la condition étant expiré, et les acquéreurs n’ayant pas justifié de l’obtention de leur prêt, le vendeur a notifié aux acquéreurs une renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.

Les acquéreurs ont finalement obtenu leur prêt, plusieurs jours après le terme fixé pour la réitération de la vente par acte notarié. La somme correspondant au solde du prix et des frais a été créditée sur le compte du notaire.

Les acquéreurs ont alors assigné le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale stipulée.

Reconventionnellement le demandeur a demandé le prononcé de la caducité de la promesse et le paiement du dépôt de garantie stipulé.

Le compromis de vente était-il caduc faute de réitération intervenue dans le délai contractuel fixé?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que la promesse de vente était caduque et n’a pas fait droit à la demande des acquéreurs en paiement de la clause pénale. Elle les a condamné à payer la clause pénale à leur vendeur.

Selon la Cour d’appel, la condition suspensive, à défaut d’avoir été réalisée dans les huit jours de la mise en demeure adressée par le vendeur, a défailli entraînant la caducité de la promesse synallagmatique et la libération du vendeur de toute obligation.

La Cour d’appel a retenu que le délai stipulé pour recevoir l’offre de prêt complète avait été dépassé. Les acquéreurs n’avaient été en mesure de payer le prix qu’un mois après l’expiration du terme fixé pour réitérer la vente.

Or, au terme fixé pour réitérer la vente, les acquéreurs n’avaient pas communiqué d’offre de prêt ni justifié du versement des fonds.

La Cour d’appel a donc jugé que le compromis de vente était caduc faute de réitération intervenue dans les délais prévus contractuellement.

Selon la Cour d’appel, le vendeur n’avait pas été fautif de refuser de réitérer la vente après le délai fixé.

Les acquéreurs ont informé le vendeur de l’obtention de leur prêt dans le mois suivant sa mise en demeure

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel au visa de l’article 1103 du code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La Cour a jugé que le prêt avait été accordé aux acquéreurs, qui en avaient justifié, peu important que son montant soit inférieur au montant maximal fixé dans la promesse.

Les acquéreurs avaient justifié avoir obtenu un prêt dans le mois de la mise en demeure faite par le vendeur, conformément aux stipulations de la promesse, ce qu’avait relevé la Cour d’appel.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2021, 20-11.224, Publié au bulletin