Peut on faire appel à plusieurs agences immobilières pour vendre un bien ?

En 2014 des vendeurs ont confié la vente de leur maison à une agence immobilière A au prix de 499 000 euros la rémunération de l’agence étant fixée à 20 000 euros TTC soit un peu plus de 4% du prix.

Des acquéreurs Z potentiels ont visité la maison avec l’agence A.

En 2015 les vendeurs ont signé un mandat de vente sans exclusivité avec une autre agence immobilière B aux mêmes conditions avec un prix de 499 000 euros et une commission d’agence de 4% du prix soit 19 960 euros TTC.

Les mêmes acquéreurs potentiels Z ont visité le même bien avec l’agence immobilière B.

Le 20 mars 2015, les époux Z ont adressé une offre d’achat à l’agence immobilière A et ont adressé la même offre d’achat à l’agence immobilière B.

Chacune des agences A et B a ensuite notifié aux vendeurs l’offre reçue.

Le 26 mars 2015 l’agence B a établi un compromis de vente en prévoyant une répartition de commission à concurrence 75% pour l’agence B et 25% pour l’agence A ce que cette dernière a contesté en demandant un partage égalitaire à 50-50.

A quelles conditions un agent immobilier a droit à rémunération en cas de conflit avec une autre agence ?

Finalement le 09 avril 2015 un nouvel avant contrat a été établi, cette fois par acte authentique : la promesse de vente notariée a fait intervenir les deux agences immobilières prévoyant au paragraphe NEGOCIATION que si au jour de la vente aucun accord n’aurait été conclu entre les agences A et B le notaire resterait dépositaire du montant des honoraires d’intermédiation.

Chaque agence s’est engagée aux termes de la promesse à ne pas exercer de recours contre les vendeurs, les acquéreurs ni leurs notaires respectifs.

Le 30 juin 2015 la vente a été signée et les honoraires de 19960 euros sont restés consignés entre les mains du notaire.

Un agent immobilier peut-il exiger le paiement de sa commission auprès du vendeur ? Peut-il engager la responsabilité du vendeur en présence d’une autre agence immobilière ?

Finalement fin 2015 chaque agence a assigné les vendeurs en paiement de 100% de la commission outre les intérêts et le paiement des frais de procédure. Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement du 15 mai 2019, le tribunal de grande instance de LYON a jugé que la somme de 19 960 euros serait répartie par moitié entre les agences A et B et a rejeté les demandes de dommages intérêts.

L’agence A a interjeté appel.

Chaque agence affirmait avoir effectué les démarches et diligences déterminantes ayant conduit à la transaction l’une des agences estimant par ailleurs que le mandat de l’autre était irrégulier.

L’agence B ayant fait signer le premier compromis de vente considérait qu’en application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi HOGUET » lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien elle ne doit payer un honoraire qu’à l’agence par laquelle l’opération a été effectivement conclue et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier.

Partage de commission entre agences immobilières : notion d’activité essentielle et déterminante et opération effectivement conclue

Dans un arrêt du 02 mars 2021 la Cour d’appel de LYON (N° RG 19/04194) a tout d’abord considéré que les actions des agences contre les vendeurs étaient recevables car la renonciation à exercer un recours ne valait pas en l’absence d’accord sur la réparation des honoraires de négociation.

La Cour d’appel de LYON a également retenu que l’agence B avait proposé une répartition de la commission et ne pouvait donc pas en revendiquer la totalité.

En définitive la Cour d’appel a confirmé l’appréciation des juges du tribunal de grande instance après analyse des deux mandats et des deux offres d’achat des vendeurs du 20 mars 2015 pour décider que les honoraires de négociation devaient être répartis pour moitié entre les agences.

Le 11 mai 2022 la troisième chambre civile de la Cour de cassation (N° de pourvoi 21-15.943) a rejeté le pourvoir en jugeant que les deux agences avaient participé à la vente effectivement conclue et ce, sans qu’il ne soit démontré que l’activité de l’une ait été plus essentielle et déterminante que celle de l’autre, de sorte que la commission devait être partagée par moitié entre les deux agences immobilières.

Cour de cassation, 3ème Civ. 11 mai 2022, n° de pourvoi 21-15.943