Un copropriétaire qui souhaite voir modifier les charges de copropriété liées à ses lots ne doit pas commettre l’erreur de demander la modification des tantièmes de parties communes attachés à ses lots : tantièmes de copropriété et tantièmes de charges sont deux notions différentes qui ne doivent pas être confondues.

Qu’est ce que les tantièmes de copropriété ? Comment calculer les tantièmes dans une copropriété ? Distinction entre tantièmes de copropriété et tantièmes de charges

En effet il faut distinguer :

  • la quote-part de parties communes afférentes à chaque lot qui relèvent de la liberté contractuelle dont les critères sont définis par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 « dans le silence ou la contradiction des titres » de propriété et
  • les charges spéciales et générales définies à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Tantièmes et millièmes : définition et calcul

Pour rappel les « tantièmes » sont un terme générique qui correspond selon les cas à des « millièmes », ou à des « dix-millièmes », ou à des « vingt-millièmes », etc…

Si les critères de « consistance, de superficie et de situation des lots » de l’article 5 de la loi de 1965 ne sont pas d’application obligatoire mais supplétifs de volonté pour répartir les quotes-parts de parties communes entre les différents lots, ils deviennent impératifs par le renvoi fait à l’article 10 alinéa 2 lorsqu’il s’agit de la répartition des charges générales.

Le vote à l’unanimité en copropriété et les exceptions prévues à l’intangibilité pour la modification des charges

Par ailleurs les quotes-parts de parties communes sont intangibles sauf décision unanime des copropriétaires selon le principe de la liberté contractuelle.

Si la modification de la répartition des charges nécessite également l’unanimité des copropriétaires il existe cependant des exceptions à l’unanimité prévues par l’article 11, l’article 12, l’article 25 et l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 :

  • si la modification des charges est la conséquence de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par le syndicat à la majorité prévue par la loi ou fait suite à la division d’un lot,
  • dans le cas d’une action en révision des charges lésionnaires ou dans le cas d’une action en nullité des charges dont la répartition est illégale en vertu d’une clause devant être réputée non écrite au regard des règles d’ordre public de la loi,
  • en cas de changement de l’usage des parties privatives d’un lot,
  • en cas de création d’un syndicat secondaire en vertu du principe de spécialisation des charges.

Cette confusion entre tantièmes de parties communes et tantièmes de charges a été commise par un copropriétaire dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 04 novembre 2014 (n° de pourvoi 13-22.243).

La Cour a cependant distingué entre la demande portant sur des lots privatifs et un lot ayant la nature d’un droit de jouissance privative sur un jardin partie commune :

  • D’une part le copropriétaire souhaitait voir annuler les tantièmes de parties communes de ses lots 10 et 18 s’agissant d’un bâtiment qui n’existait plus ou devait un jour disparaître.
  • D’autre part le copropriétaire demandait l’annulation des tantièmes de parties communes attachés à son lot n°19 dont la désignation était celle d’un droit de jouissance privative sur un jardin.

Sur le premier point la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 04 juin 2013 en retenant que la demande du copropriétaire telle qu’elle était formulée concernait une modification de la répartition des quotes-parts de parties communes et non de la répartition des charges et que la répartition des tantièmes de copropriété, libre et intangible, peut parfaitement être différente de celle des charges, laquelle est encadrée par des dispositions légales impératives, tant pour sa fixation que pour son éventuelle modification ultérieure.

La Cour d’appel avait ainsi jugé que cette demande faite à l’assemblée générale des copropriétaires tout comme l’action judiciaire subséquente étaient d’emblée vouée à l’échec au regard du caractère intangible de la répartition des tantièmes de copropriété.

Sur le deuxième point la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en relevant que le lot 19 qui était constitué d’un droit de jouissance exclusive sur les parties communes ne pouvait pas être assimilé à un lot privatif de copropriété affecté de tantièmes de parties communes.

Cass. 3e civ., 4 nov. 2014, n° 13-22.243, F-D, M. c/ Synd. 31 Quai Vauban à Perpignan