Dans un immeuble en copropriété, un copropriétaire a demandé l’autorisation du syndicat des copropriétaires de percer le mur de façade de l’immeuble au niveau de la cuisine de son lot afin de lui permettre l’installation d’une chaudière à condensation à ventouse.

Travaux privatifs et parties communes : Quand utiliser la majorité de l’article 25 b ? La réalisation des travaux par un copropriétaire affectant les parties communes de l’immeuble

L’assemblée générale des copropriétaires a refusé l’autorisation sollicitée à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire a considéré que le refus de l’assemblée était abusif alors

  • qu’il avait joint un projet à sa demande tendant à l’ouverture d’un diamètre de 10 cm environ analogue aux ouvertures déjà pratiquées pour l’aération de certaines salles d’eau
  • qu’aucune déclaration préalable de travaux n’était requise outre que sa demande d’autorisation était au demeurant sollicitée sous réserve qu’il se conforme à la réglementation en vigueur
  • que sa chaudière était conforme au règlement européen n° 813/2013 du 2 août 2013.

Quel recours du copropriétaire en cas de rejet d’une demande d’autorisation de travaux ?

Il a donc saisi le tribunal pour voir ordonner l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux refusés par les copropriétaires.

Par jugement du 04 mai 2018 le tribunal de grande instance de Versailles (N° RG : 16/07301) a rejeté la demande du copropropriétaire en retenant qu’aucun projet ni aucun devis précisant l’implantation et la consistance du projet n’était versé aux débats pour justifier que ces travaux étaient conformes aux exigences de la loi de 1965.

Le copropriétaire a interjeté appel du jugement pour demander l’autorisation judiciaire des travaux et demander l’annulation d’une résolution d’assemblée ayant pour objet le ravalement de la façade avec isolation thermique par l’extérieur.

Par un arrêt du 15 décembre 2020 la 4ème chambre de la Cour d’appel de Versailles (N° RG 18/05469) a confirmé le jugement de première instance sur le rejet de l’autorisation de travaux en relevant que le copropriétaire

  • s’était borné à affirmer que des ouvertures similaires avaient déjà été autorisées et étaient envisagées dans le cadre du ravalement de l’immeuble,
  • ne répondait pas aux interrogations du syndicat des copropriétaires quant à l’implantation et la consistance exactes des travaux en cause,

Quelle majorité pour quels travaux ? Majorité de l’article 24 ou unanimité ?

Concernant l’annulation de la résolution d’assemblée, le copropriétaire estimait

  • que les copropriétaires n’avaient pas été informés quant aux conséquences des travaux qui nécessitaient un vote à l’unanimité et non à la majorité de l’article 24 et
  • qu’il n’y avait pas eu de mise en concurrence, les travaux ayant été votés au vu d’un rapport d’architecte qui avait procédé à un audit des différents devis sans que les copropriétaires votent sur l’un de ces devis.

La Cour n’a pas fait droit aux prétentions du copropriétaire en estimant

  • qu’il ne rapportait pas la preuve d’une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires
  • que l’unicité du vote sur les travaux n’était pas utilement contestée compte tenu de l’objet unique des contrats nécessaires à la réalisation des travaux votés
  • que les copropriétaires avaient été informés sur les conditions essentielles du contrat soumis au vote

Le respect de l’obligation de mise en concurrence pour les marchés de travaux et contrats en copropriété ? Dispense ou mise en œuvre : nécessité du vote sur les devis joints à la convocation

Par un arrêt du 09 mars 2022 la troisième chambre civile de la Cour de cassation (N° de pourvoi 21-12.658) a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles en estimant que l’obligation de mise en concurrence votée par les copropriétaires n’avait pas été respectée en l’absence de vote par l’assemblée générale sur les devis des travaux votés.

Or plusieurs devis avaient été notifiés avec la convocation à l’assemblée : ils devaient faire l’objet d’un vote conformément à l’obligation de mise en concurrence en l’absence de laquelle la Cour de cassation a prononcé la nullité de la résolution litigieuse ayant approuvé les travaux.

Cour de cassation 3ème civ 09 mars 2022 N° de pourvoi 21-12.658