Dans un immeuble en copropriété c’est le règlement contractuel qui détermine la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que les conditions de leur jouissance c’est-à-dire leur usage et les modalités de leur occupation.

Comment déterminer la destination de l’immeuble ? Non respect de la destination de l’immeuble, interdiction d’une activité commerciale, clause d’habitation bourgeoise

La destination de l’immeuble est définie par les titres de propriété dont le règlement, mais aussi par les caractères et la situation de l’immeuble.

En principe le règlement ne doit pas imposer de restrictions aux droits des copropriétaires sauf si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

C’est pourquoi les restrictions éventuelles sont interprétées strictement par le juge en cas de contestation portée devant le tribunal judiciaire.

Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de 23ème chambre, section B de la Cour d’appel de Paris du 08 février 2001 (N° RG 1999/19233), deux époux, l’un médecin et l’autre chirurgien-dentiste ont loué jusqu’en 1996 un appartement au sein d’un immeuble en copropriété à Paris où ils ont exercé leurs activités professionnelles respectives.

Lors de leur départ ils ont apposé sur la façade de l’immeuble une plaque signalant le transfert de leurs cabinets à l’attention de leur patientèle.

Mais cette plaque a été enlevée à l’initiative du syndicat des copropriétaires qui a indiqué « avoir mis en œuvre les mesures indispensables au respect du règlement de copropriété ».

Le syndicat estimait en effet que le règlement:

  • interdisait l’utilisation des locaux à usage exclusivement professionnel et
  • interdisait l’apposition de plaques indicatrices sur les parties communes.

Les anciens locataires ont assigné le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires occasionnée par le retrait de la plaque.

Selon eux, le règlement de copropriété n’interdisait pas la pose de plaques de médecins, activités libérales, mais uniquement la publicité pour des activités commerciales au regard de la présence de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée.

La destination mixte d’habitation et professionnelle de l’immeuble dans le règlement de copropriété

Par jugement du 24 mars 1999, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit aux prétentions des médecins.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipulait à son article 8 la clause suivante :

4° ) Publicité Il est interdit de faire de la publicité sur la façade de l’immeuble ou dans quelque partie commune de la maison que ce soit ; aucune plaque indicatrice ou autre inscription ne pourra être apposée dans les vestibules, ni sur les fenêtres, terrasses, balcons ou tous autres endroits ou parties communes ou privatives.

Il appartenait donc à la Cour d’appel de Paris d’interpréter le règlement de copropriété afin de déterminer si les plaques utilisées par les membres des professions libérales constituaient une publicité au sens de l’article 8 (4°) de ce règlement, et si, dans la négative, les dispositions relatives aux plaques indicatrices s’appliquaient indépendamment de tout caractère publicitaire.

Les juges ont souverainement estimé que l’interdiction de publicité s’expliquait par la présence de locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l’immeuble mais qu’elle n’interdisait pas la pose de plaques des professionnels libéraux.

Par ailleurs les locaux pouvaient être occupés à usage mixte donc à usage d’habitation et à usage professionnel par des avocats, architectes, médecins, dentistes et il était d’usage dans l’immeuble pour une profession libérale d’apposer une telle plaque laquelle ne portait donc atteinte ni à sa destination ni à son aspect.

La Cour d’appel a ainsi jugé que les médecins étaient fondés à invoquer une perte de chiffre d’affaire en raison de l’enlèvement prématuré de la plaque constituant une faute du syndicat des copropriétaires.