Mon immeuble a son propre syndicat secondaire : peut-il me réclamer les charges communes de toute la résidence ?

Dans les grandes résidences composées de plusieurs bâtiments, il est fréquent qu’un « syndicat secondaire » gère chaque immeuble, à côté d’un « syndicat principal » chargé de l’ensemble.

Pour le copropriétaire, la question est très concrète : quand un appel de charges arrive, qui a le droit de le lui réclamer, et le cas échéant de le poursuivre en justice ?

Par plusieurs arrêts rendus le 9 juillet 2026, la Cour de cassation apporte une réponse nette : le syndicat secondaire ne peut pas recouvrer les charges dues au syndicat principal, sauf mandat donné par l’assemblée générale de ce dernier.

Les faits : une résidence de station de ski et cinq syndicats secondaires

Les quatre affaires concernent la même résidence en copropriété, La Mongie-Tourmalet, dans les Pyrénées.

Depuis sa construction, elle est organisée autour d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires, dont celui de la résidence Hermine.

Les copropriétaires de ce syndicat secondaire ont voté sa dissolution au profit du syndicat principal.

Pour liquider ses dettes, le président du tribunal a désigné un administrateur provisoire, investi de tous les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale (à l’exception de ceux visés à l’article 26, a, de la loi du 10 juillet 1965) et du conseil syndical.

Cet administrateur a alors assigné plusieurs copropriétaires en paiement de charges impayées :

• une société propriétaire de lots (pourvoi n° 24-21.792);
• une usufruitière et un nu-propriétaire de lots de la résidence Hermine (pourvoi n° 24-21.793) ;
• un copropriétaire personne physique (pourvoi n° 24-21.794) ;
• une société propriétaire de lots, placée sous plan, ainsi que le commissaire à l’exécution de son plan (pourvoi n° 24-21.796).

Les sommes réclamées incluaient des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses relevant de l’ensemble de la résidence et donc du syndicat principal.

Les copropriétaires poursuivis ont opposé une fin de non-recevoir : selon eux, le syndicat secondaire n’avait pas qualité pour réclamer ces charges.

La cour d’appel de Pau leur a donné raison le 24 septembre 2024, et la Cour de cassation a rejeté les trois pourvois.

Ce que dit la loi sur le syndicat secondaire

Un objet limité à la gestion d’un bâtiment

Le syndicat secondaire est prévu par l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Lorsqu’un immeuble comprend plusieurs bâtiments, les copropriétaires d’un bâtiment peuvent constituer entre eux un syndicat secondaire. Son objet est d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce bâtiment, sous réserve des droits des autres copropriétaires prévus par le règlement de copropriété.

Cet objet peut être élargi, mais à une condition précise précise l’article : l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 24 de la loi.

Le principe : chaque copropriétaire doit les charges communes au syndicat principal

L’article 10 de la loi de 1965 oblige chaque copropriétaire à participer aux charges communes.

Les charges générales de l’ensemble immobilier (entretien des voiries, espaces communs à toute la résidence, etc.) sont dues au syndicat principal, qui les fixe et les répartit.

C’est donc lui, en principe, qui peut les réclamer à chaque copropriétaire.

La réponse de la Cour de cassation

Seule une décision d’assemblée générale du syndicat principal peut confier le recouvrement au syndicat secondaire

La Cour pose une règle claire : les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour le compte de celui-ci, les charges que lui doivent les copropriétaires membres du syndicat secondaire.

Dans ces affaires, la cour d’appel avait constaté qu’aucune décision de ce type n’était produite.

Le règlement de copropriété du syndicat principal se bornait à rappeler l’obligation de participer aux charges conformément à l’article 10 de la loi. Celui de la résidence Hermine répartissait, lui, les charges communes générales en catégories (A, B, C et D), les charges A correspondant notamment aux 18 170/100 000e des parties communes générales attribuées aux lots du syndicat secondaire. Ces clauses de répartition ne valent pas mandat de recouvrement.

Une pratique ancienne ne suffit pas à créer un « mandat tacite »

Le syndicat secondaire soutenait que, pendant de nombreuses années, les syndicats secondaires de la résidence avaient appelé les charges générales auprès de leurs copropriétaires pour les reverser au syndicat principal, sans que personne ne le conteste. Il invoquait un mandat tacite, au sens de l’article 1985 du code civil, selon lequel le mandat peut être donné verbalement ou résulter du comportement des parties.

L’argument est écarté : dès lors que seule une décision d’assemblée générale du syndicat principal peut confier ce mandat, la cour d’appel n’avait pas à rechercher si l’usage établissait un accord tacite. Une habitude de gestion, même ancienne, ne remplace pas un vote de l’assemblée.

L’administrateur provisoire ne peut pas aller au-delà de l’objet du syndicat qu’il administre

Le troisième moyen portait sur les pouvoirs de l’administrateur provisoire. Selon l’article 29-1, I, de la loi de 1965, le président du tribunal judiciaire peut nommer un administrateur provisoire pour liquider les dettes d’un syndicat dissous et lui confier tous les pouvoirs du syndic ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (sauf ceux prévus aux a et b de l’article 26) et du conseil syndical.

Pour la Cour de cassation, ces pouvoirs, aussi larges soient-ils, s’exercent dans le cadre de la mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’avait donc pas qualité pour réclamer aux copropriétaires des charges dues au syndicat principal.

Ce qu’il faut retenir en pratique

• Pour les copropriétaires : les charges générales restent dues. La décision ne dispense personne de payer ; elle indique seulement qui peut les réclamer. Si le syndicat secondaire vous poursuit pour des charges relevant du syndicat principal, vérifiez s’il dispose d’un mandat voté par l’assemblée générale du syndicat principal. À défaut, son action peut être déclarée irrecevable.
• Pour les syndics et les conseils syndicaux : lorsqu’une résidence fonctionne avec des syndicats secondaires qui collectent les charges générales, il est prudent de faire voter une résolution expresse par l’assemblée générale du syndicat principal. Sans elle, des années de pratique peuvent être remises en cause au moment d’un contentieux.
• En cas de dissolution d’un syndicat secondaire : l’administrateur provisoire chargé de la liquidation peut recouvrer les sommes dues au syndicat secondaire lui-même, mais pas celles dues au syndicat principal. C’est à ce dernier d’agir directement contre les copropriétaires concernés.

Ces arrêts sont des décisions « inédites » non publiées au Bulletin, mais leur motivation identique dessine une ligne cohérente.

Chaque situation de copropriété est spécifique et dépend des stipulations de son règlement de copropriété et de ses décisions d’assemblée : en cas de litige, l’examen de ces documents par un professionnel reste indispensable.

Références :

– Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792

– Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.793

– Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.794

– Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.796

– loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10, 24, 26, 27 et 29-1 ;

– code civil, art. 1985 ;

– code de procédure civile, art. 606 à 608.

L’image d’illustration de l’article a été générée par intelligence artificielle.