Dans le cadre d’une recherche immobilière, il est tentant pour un acquéreur, après avoir visité un bien par l’intermédiaire d’une agence, de contacter directement le vendeur pour conclure la transaction de gré à gré.

L’objectif est souvent d’obtenir une baisse du prix en faisant l’économie des frais d’agence.

Mais cette pratique est-elle légale, et surtout, l’acheteur risque-t-il d’être condamné à dédommager l’agent immobilier évincé ?

Le principe : le droit à la commission et la position du tiers acquéreur

Les exigences de la loi Hoguet

La profession d’agent immobilier est strictement encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. En principe, le droit à la rémunération de l’agent immobilier naît lorsque l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit est effectivement conclue grâce à son entremise.

L’acheteur, un « tiers » au contrat de mandat

Le mandat de vente est un contrat signé entre le vendeur (le propriétaire) et l’agence immobilière. L’acquéreur potentiel, lui, n’est pas lié contractuellement à l’agent immobilier par ce mandat. De ce fait, un acheteur pourrait logiquement penser qu’il n’a aucune obligation contractuelle envers l’agence, et que le fait de formuler une offre directement au vendeur relève de la simple défense de ses propres intérêts financiers.

L’exception : la responsabilité délictuelle de l’acheteur pour fraude : La complicité de violation du contrat (Article 1240 du Code civil)

Cependant, le droit civil français protège les professionnels contre les manœuvres déloyales.

En vertu des articles 1200 et 1240 du Code civil (ancien article 1382 du Code civil), le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.

L’article 1200 du Code civil dispose ainsi que « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. »

L’article 1240 du Code civil dispose par ailleurs que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La Cour de cassation a ainsi jugé que même s’il n’est pas le débiteur direct de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier doit lui réparer son préjudice.

Cette responsabilité est notamment retenue lorsque la perte de la commission procède de manœuvres frauduleuses de la part de l’acheteur pour évincer le professionnel.

Il s’agit d’une jurisprudence dont le principe a été posé par l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation : « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Cour de cassation, Assemblée plénière, 9 mai 2008, 07-12.449, Publié au bulletin).

Par la suite la Cour de cassation a estimé qu’il relevait de l’interprétation souveraine des juges du fond de savoir s’il existait une fraude entre les vendeurs et les acquéreurs pour évincer l’agent immobilier : en effet en l’absence de fraude à l’initiative des acquéreurs ceux-ci ne seraient pas tenus du paiement de la commission prévu par le mandat de vente signé entre le vendeur et l’agence immobilière (Cass. 1re civ., 6 oct. 2011, n° 10-21.645 : exclusion par la Cour de l’existence d’un concert frauduleux).

La confirmation du principe par la Cour de cassation (Arrêt du 7 mai 2026)

Une décision de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation, rendue le 7 mai 2026, réitère la position retenue par l’Assemblée Plénière en 2008, en visant expressément l’arrêt, en réaction au contournement par les acquéreurs du mandat de l’agence immobilière (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637).

Les faits : un achat en direct suite à une visite avec l’agence

Dans cette affaire, une agence immobilière disposait d’un mandat non exclusif pour vendre une villa au prix de 2 990 000 euros, prévoyant une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur.

L’agence fait visiter le bien à un couple.

Mais seulement cinq semaines plus tard, et à l’insu de l’agent immobilier, le couple d’acquéreurs et les vendeurs signent directement une promesse de vente pour un prix réduit à 2 500 000 euros, évidemment sans stipulation de l’honoraire de l’agence.

La particularité de l’affaire tient à la promesse de vente qui contenait une clause en faveur des vendeurs par laquelle les acquéreurs s’engageaient à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites formulées par les agences immobilières contactées pour la présentation du bien.

Vraisemblablement conscients du potentiel litigieux de cette clause, les parties ont choisi de ne pas la reproduire dans l’acte authentique de vente définitif chez le notaire, qui ne mentionnait pas non plus l’entremise de l’agence.

La décision du juge : la fraude lourdement sanctionnée

Découvrant la transaction, l’agence immobilière a poursuivi les acquéreurs en justice.

Ces derniers se défendaient en affirmant n’avoir commis aucune faute, arguant qu’ils avaient simplement agi dans leur intérêt financier exclusif en négociant un prix moindre sans commission.

Dans la lignée d’une autre jurisprudence de la Cour de Cassation, les acquéreurs estimaient en effet avoir agi « dans le sens exclusif de leurs propres intérêts en entrant directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre », « dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence » , et que « cela ne suffisait pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits de l’agent immobilier ».

La Cour de cassation a fermement rejeté cet argument. Les juges ont relevé que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance du droit à la rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter la villa.

Le comportement des acheteurs, mis en lumière par la clause de garantie insérée dans la promesse de vente puis dissimulée dans l’acte définitif, traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.

En conséquence, les acquéreurs ont vu leur responsabilité délictuelle engagée et ont été condamnés à verser à l’agence immobilière la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la commission qu’elle aurait perçue, soit 6% du prix de la vente.

Cette décision est d’autant plus intéressante qu’elle est contraire à l’avis de l’avocat général qui appelait la Cour à censurer l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 25 octobre 2023.

Dans son rapport, l’avocat général considère en effet que la seule connaissance de l’existence du mandat conclu entre les vendeurs et l’agence immobilière ne saurait constituer une faute de la part des acquéreurs, de surcroit en présence d’un mandat de vente non exclusif.

Crédit Photo : Gemini AI – les personnes représentées ne sont pas réelles