Quelle est l’option du propriétaire si un tiers construit sur son terrain ?
Si un tiers construit un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas, le propriétaire a une option :
- Si le propriétaire veut conserver le bâtiment édifié, il doit rembourser le tiers constructeur soit d’une somme correspondant à l’augmentation de valeur de l’immeuble (terrain et construction), soit du coût des travaux.
- Alternativement, le propriétaire peut ordonner au tiers de détruire le bien et cela à ses frais, sans indemnité, voire même lui demander des dommages intérêts.
- Par exception, si le tiers croyait, de bonne foi, qu’il était le propriétaire du terrain, le véritable propriétaire ne peut pas lui ordonner de détruire le bien et devra lui payer une somme correspondant à la plus-value apportée au terrain par la construction ou, lui rembourser ses frais de construction (matériaux et main d’œuvre)
Ces principes sont posés par l’article 555 du code civil.
Le constructeur autorisé à construire par le propriétaire qui lui ordonne ensuite la démolition de l’édifice peut-il être indemnisé ?
Dans une affaire, un père a construit une maison sur le terrain appartenant à sa fille, qui lui avait donné l’autorisation.
Après avoir quitté les lieux, le père a assigné sa fille en remboursement.
La fille lui demandait de détruire le bien à ses frais.
Le père a prétendu qu’il était de bonne foi puisqu’il avait bénéficié de l’autorisation de sa fille, et qu’il pouvait donc bénéficier du remboursement. Subsidiairement, il a estimé que sa fille, en l’autorisant à construire, avait ainsi renoncé tacitement à lui demander la démolition du bâti.
La Cour d’appel de Poitiers a jugé que le père ne disposait pas d’un titre de propriété et que l’autorisation de construire qui lui avait été donnée ne suffisait pas à le constituer de bonne foi (Cour d’appel de POITIERS, 22 octobre 2019).
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel et rejeté le pourvoi du père en rappelant que la bonne foi de l’article 555 du code civil supposait que le constructeur dispose d’un titre de propriété au sens de l’article 550 du code civil.
En effet l’article 550 du code civil dispose que « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices » et qu’ « il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. »
